Рынок аренды: высокий сезон начался раньше обычного – в июле

Рынок аренды, так же как и первичный, и вторичный рынки недвижимости, по мере выхода страны из финансово-экономического кризиса показывает рост, пока еще неустойчивый и весьма чувствительный к сезонным явлениям, но все-таки рост. Пожалуй, только в мае-июне арендные ставки незначительно снижались, но уже в июле опять возросли, и в августе-сентябре этот тренд вряд ли изменится. Об этом заявляют практически все специалисты по недвижимости.

Подробнее же о летних тенденциях и осенних ожиданиях на рынке аренды, о нынешних и грядущих ценах, спросе и предложении рассказывает интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru.

То вниз, то вверх


Более-менее существенный и устойчивый рост спроса на арендное жилье и, как следствие, рост арендных ставок практически впервые после острой фазы кризиса можно было наблюдать в феврале-марте 2010 г. По данным Галины Киселевой, руководителя Управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», ставки по аренде в этот период выросли на 5%. «Однако в конце апреля и в мае стоимость аренды квартир снова снизилась, правда, не более чем на те же 5%», - отмечает она. Спрос тоже претерпел снижение, причем в апреле 2010 года - на 10,85%, как утверждают в компании «МИЭЛЬ-Аренда», а в мае 2010 г., по данным Василия Митько, генерального директора агентства «МИАН», - на 20-30%. Но это традиционное для данного сезона снижение, связанное с отъездом из города иногородних студентов и граждан, предпочитающих на лето снимать загородное жилье, не вызвало на рынке никакой тревоги.

На пике лета (июль-август) ежегодно происходит оживление рынка городской аренды, и нынешний год не стал исключением, причем «высокий сезон» начался даже раньше обычного, в мае спрос снизился, а уже в июне вырос вновь – как сообщили в компании «МИЭЛЬ-Аренда», на 13 % по сравнению с маем. «А по данным агентства «МИАН», в июне число запросов увеличилось на 14%, а количество сделок – на 17%. Для сравнения, в этот же период в 2009 и в 2008 гг. число обращений уменьшалось на 10-12%, а сделок – на 15-20%», - свидетельствует Василий Митько.

Столь раннее увеличение спроса эксперты объясняют, в первую очередь, улучшением экономической ситуации в стране. «Российские и зарубежные компании открывают новые вакансии, что приводит к увеличению миграции в Москву, и возвращаются к практике аренды жилья для экспатов и топ-менеджеров», - говорит Василий Митько. Да и будущие студенты московских ВУЗов уже начинают искать квартиры. «Правда, студенты - народ бедный, они подбирают жилье своими силами, а к услугам агентств прибегает только каждый пятый», - подмечает Артем Артюхов, член Экспертного совета ГРМ, руководитель по развитию компании «Мэтр Роше-Запад». Как следствие студенческий спрос влияет на показатели гораздо меньше других факторов.

Если спрос на арендное жилье растет, то предложение пока нет, традиционно собственники «придерживают» хорошие варианты, так как, наученные многолетним опытом, знают, что в августе-сентябре спрос, а значит и цены вырастут еще и квартиру можно будет сдать более выгодно. Однако рано начавшийся в этом году «высокий сезон» уже отразился на ценах: «С начала мая они увеличились на 6% до уровня 30,3 тыс. руб. (в эконом-классе – от ред.)», - утверждает Галина Киселева. А по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», средние арендные ставки в июне по сравнению с маем подросли практически во всех сегментах рынка городской недвижимости на 6-8%. Правда, по мнению Василия Митько, средняя стоимость аренды жилья в Москве пока не изменилась и находится на уровне 56,2 тыс. руб. в месяц: «Средние арендные ставки в эконом-классе по сравнению с маем понизились на 0,5% до 31,2 тыс. руб., в бизнес-классе повысились на 0,3% до 55,3 тыс. руб., а в элитном сегменте остались без изменения на уровне 211,6 тыс. руб. в месяц. А если сравнивать текущие цены с показателями марта текущего года, то в эконом-классе мы отмечаем снижение на 4%, в бизнес-классе – на 0,5%», - объясняет он. Естественно, это обобщенные цифры, учитывающие ставки и по однокомнатным, и по многокомнатным квартирам, и если говорить не об изменениях цен, а об абсолютных значениях арендных платежей, то все эксперты называют примерно одинаковые цены.

В рекордсменах ЦАО, ЮАО и ЮВАО

Если же говорить об административных округах Москвы, то более всего арендные квартиры эконом-класса за последние два месяца подорожали в ЦАО, ЮАО, ЮВАО – примерно на 8%, а менее всего – в ЮЗАО и ВАО, на 4%. Как сообщает Галина Киселева, в настоящее время минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 22,4 тыс. руб., причем традиционно наиболее дорогое жилье в ЦАО, где «однушку» можно снять не менее чем за 30 тыс. руб., а минимальные цены - от 20 тыс. руб. в месяц - зафиксированы в ВАО, ЮВАО и ЮАО. К примеру, по данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», по состоянию на 1 июля 2010 г. самые дешевые однокомнатные квартиры предлагались в ЮАО по цене 18 000 руб.

Двухкомнатную квартиру на данный момент можно снять в среднем за 32 тыс. рублей в месяц, причем в ЦАО цены начинаются от 40 тыс. руб. в месяц, а в самых дешевых ЮАО, ЮВАО – от 28 тыс. руб.

Наибольший же прирост ставок до уровня 36,6 тыс. руб. и выше, по данным Галина Киселевой, наблюдался на трехкомнатные квартиры.

Возможно, такие тенденции приведут к тому, что в этом году арендодатели не будут ждать окончания лета, но, тем не менее, серьезного увеличения предложения не ожидается. На сегодняшний же день больше всего квартир эконом-класса предлагается в ЮВАО (16%) и ЮАО (14%), а меньше всего в ЦАО (5%), который зато выступает лидером по количеству предложений жилья бизнес-класса.

Летние тенденции


Хотя этим летом рост спроса на арендное жилье был зафиксирован раньше, чем в докризисные годы, на рынке довольно много и дешевых «летних» квартир. Они сдаются на летний период на 10-15% дешевле среднерыночных цен. Это выгодные предложения для абитуриентов и их родителей, а также приезжих специалистов, только начинающих обживаться в Москве, а также сезонных рабочих.

Этот контингент по-прежнему предпочитает снимать многокомнатные квартиры для нескольких друзей или нескольких семей: «Вспоминается случай, когда собственник, проверяя квартиру, изначально сданную 20 жильцам, увидел, что в квартире живет гораздо больше народа, и ухватив за руку пробегавшего таджикского паренька, поинтересовался, сколько же человек проживает. Ответом было недоуменное: «Не знаем, как тут сосчитаешь», - рассказывает Светлана Улицкая, член Совета ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «КВАРТИ.РУ». «На рынке остались желающие снять одну квартиру на две семьи, а частенько квартира снимается для одной семьи, а живет в ней две или более двух, - добавляет Артем Артюхов, - но все меньше собственников готовы принимать несколько семей». Когда спрос на аренду растет, арендодатели становятся более разборчивыми.

Но и арендаторы в последние месяцы стали более требовательными. Еще зимой довольно популярны были квартиры без ремонта, без мебели и техники, потому что их аренда обходилась дешевле. Сегодня же экономическая ситуация улучшилась, и вышеуказанные объекты снимают разве что малообеспеченные приезжие гастарбайтеры. Как сообщает компания «МИЭЛЬ-Аренда», максимальный спрос в прошедшем июне пришелся не на самые дешевые квартиры стоимостью до $750 в месяц.

«В сегменте эконом-класса наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальных районах Москвы, стоимостью от 25 до 30 тыс. руб. в месяц, причем более 70% потребителей отдают предпочтение квартирам в современных многоэтажных зданиях с ремонтом приемлемого уровня качества и необходимым для жизни набором мебели» - уверяет Василий Митько.

С относительной стабилизацией экономической ситуации и снижением панических настроений в обществе связана и еще одна тенденция рынка аренды – возрождается интерес к объектам бизнес-класса. Этому способствует и тот факт, что компании стали вновь снимать жилье для своих ключевых специалистов и топ-менеджеров. Потенциальный квартиросъемщик подобной квартиры весьма требователен, для него на первый план выходит качество ремонта, ассортимент бытовой техники (помимо минимального набора желательно наличие вытяжки, посудомоечной машины, DVD и т.п.), престижность района, наличие парковочных мест. «Причем арендатор будет неприятно удивлен, если обнаружит в квартире отечественный телевизор или стиральную машину активаторного типа», - замечает Галина Киселева. «А предпочтение в этом сегменте отдается современным комфортабельным жилым комплексам с огороженной и охраняемой территорией и собственными сервисными службами», - считает Василий Митько.

Важна цена, но не только она

Большинство нанимателей нацелены на квартиры эконом-класса, причем самым важным фактором выбора для многих остается цена. «Нам часто приходится слышать от клиентов: «Мне все равно в каком состоянии будет квартира, я и ремонт сам сделаю, и мебель у меня своя, главное, чтобы цена до 22 тыс. руб. (к примеру)», - рассказывает Артем Артюхов. «Люди согласны ехать весьма далеко, в очень простые варианты, делать косметический ремонт и отдавать предоплату при невысокой стоимости аренды, - уверяет Светлана Улицкая, - а в качестве примера могу привести объект в Южном Бутово, на ул. Изюмской. Абсолютно пустая двухкомнатная квартира с муниципальной отделкой за 23 000 руб. была сдана в течение одного дня».

«Подыскивая же квартиры в Москве, наниматели помимо цены в первую очередь обращают внимание на удаленность от метро, на состояние квартиры, наличие холодильника и стиральной машины», - свидетельствует Светлана Улицкая. Также важным стало наличие интернета. Особой популярностью пользуются объекты не более чем в километре от метро, причем важна близость к месту работы и возможность добираться до офиса без пересадок. «Например, если человек работает на метро Октябрьская, то и квартиру он ищет именно на этой ветке. Квартира в 6 станциях от работы более привлекательна, нежели в 2, но с пересадкой», - уверяет Артем Артюхов.

Появились на рынке аренды и однозначные заявки: «Люди перечисляют не только подходящие им улицы, но и дома, и даже этажи», - рассказывает Светлана Улицкая. Естественно, искать подобный вариант очень тяжело, обычно его приходится ждать не одну неделю и по цене он может оказаться выше среднерыночной.

Тем же, кто не готов ждать или переплачивать, риэлторы рекомендуют максимально расширить район поиска и требования к самой квартире. И стоит помнить, что объекты, характеристики которых соответствуют рыночным ценам, в сегменте эконом-класса находят своих жильцов достаточно быстро. «Хороший вариант может «уйти» всего за несколько дней», - уверяет Василий Митько, поэтому слишком долго думать тоже не рекомендуется.

Из-за более низких арендных ставок по-прежнему популярно жилье в Подмосковье. Часто даже те, кто работают в Москве, предпочитают ежедневно ездить в столицу, тратя больше времени на дорогу, но экономить на аренде. «В основном арендаторы предпочитают снимать квартиры в области из-за цены», - свидетельствует Галина Киселева. В связи с этим, как утверждает Василий Митько, особым интересом пользуются города-сателлиты, расположенные в 5 км от МКАД. Стоимость аренды квартир здесь пока на 25-30% ниже, чем в расположенных по соседству спальных районах столицы, а местная инфраструктура практически полностью интегрирована в столичную. Да и до Москвы добираться иной раз удобнее и дешевле, чем от некоторых удаленных от метро столичных районов.

Сегодня в Московскую область арендаторы перебираются не только из-за более демократичных цен. Многие находят здесь более комфортные условия проживания и более высокий уровень жилья за сопоставимые деньги: за ту сумму, которая в столице позволяет снять лишь «хрущевку» или старую «панель», в Подмосковье предлагают квартиру в современной новостройке. «Кроме того, крупные российские и транснациональные компании в последнее время нередко переносят вторые офисы, склады и производственные площади за пределы МКАД, поэтому сотрудникам таких компаний жить в Подмосковье даже удобнее чем в Москве.

Светлана Улицкая утверждает, что если раньше в качестве основной причины найма квартиры за МКАД арендаторы называли более низкую цену, то сейчас все чаще звучат фразы, смысл которых можно свести к одному предложению: «В Подмосковье дышится легче, воздух чище, обстановка экологичнее».

Что осень нам готовит?


Эксперты пока не видят серьезных причин, которые могут изменить ситуацию на рынке аренды. Поэтому не прогнозируют существенного роста арендных ставок, предполагая, что это будет в пределах 1 - 2% в месяц, - считает Василий Митько. О небольшом росте цен говорит и Артем Артюхов. Однако, по мнению экспертов компании «МИЭЛЬ-Аренда», новый сезон на рынке городской аренды традиционно продолжится до конца октября, и в период с июля по октябрь они прогнозируют рост цен порядка 15%, после чего цены зафиксируются на новом уровне, и уже не будут существенно снижаться.

Также по прогнозам экспертов рынка, уже осенью текущего года могут существенно подорожать квартиры в Подмосковье. Со временем дельта между стоимостью квартир в городах-спутниках и спальных районах столицы будет заметно сокращаться, - говорит Василий Митько, – средняя арендная ставка однокомнатных квартир в ближнем Подмосковье уже перешагнула отметку в 18 тыс. руб. в месяц, и вполне возможно осенью на волне роста цен она снова вырастет.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

В сложившейся ситуации на рынке аренды, когда предложение превышает спрос, наниматель стал основным действующим лицом – он выбирает объект подходящий ему и по месту расположения, и по качеству, и по цене. Но высокий сезон на рынке аренды в этом году начался раньше традиционного срока, поэтому в недалеком будущем ситуация может измениться. Риэлторы уже сейчас предупреждают об этом.